Sposoby na uciążliwych sąsiadów

Wspólnoty mieszkaniowe to nie tylko zarząd wspólnoty, uchwały i zebrania. W głównej mierze to bieżące problemy we wspólnym korzystaniu z budynku wywołane nie tylko nieprecyzyjnymi regulacjami prawnymi, ale w głównej mierze z różnego rozumienia powiedzenia „Wolnoć Tomku w swoim domku” z bajki Aleksandra Fredry „Paweł i Gaweł”. Zarządcy i Zarządy Wspólnot odpowiadają za części wspólne nieruchomości i z tego powodu nie powinny mieć wiele wspólnego z rozwiązywaniem problemów sąsiedzkich, jednak bardzo często są angażowani w ich rozwiązanie. W tym artykule podpowiadamy, jak można sobie radzić z poszczególnymi przypadkami.  

Głośne zachowanie

Jest to jedna z najczęstszych sytuacji występujących we wspólnotach. Pomimo tego, że deweloperzy są zobligowani do zapewnienia odpowiedniej izolacji akustycznej pomiędzy lokalami, nie jest możliwe całkowite odizolowanie lokali tak, aby żadne dźwięki nie docierały do sąsiadów oraz na klatki schodowe. Taka jest po prostu specyfika mieszkania w budynku wielolokalowym. W zależności od indywidualnego wyczulenia na dźwięki znacznej grupie Mieszkańców one nie przeszkadzają, ale dla innej części te same dźwięki mogą być nie do zniesienia. Nie tylko zdrowotne uwarunkowania mogą powodować tego typu frustracje. Innym czynnikiem jest indywidualne podejście do wychowywania dzieci. Osoby, które nie są jeszcze rodzicami znacznie częściej składają skargi na odgłosy głośnych zabaw. Niestety, są sytuacje, w których sąsiedzi nie potrafią bądź nie chcą rozwiązywać tego typu problemów pomiędzy sobą i oczekują od Zarządców skutecznych reakcji. Zarządca powinien wówczas indywidualnie rozważyć swoje zaangażowanie oraz wybrać odpowiednie środki interwencji, aby osoby, których dotyczy zgłoszenie nie odebrały działań Zarządcy, jako jego osobiste ataki. Najlepiej delikatnie zbadać sprawę i w pierwszej kolejności zapytać stronę, która zakłóca spokój innych sąsiadów, jak ocenia tę sytuację ze swojej strony i czy były podejmowane próby rozwiązania problemu. Zgłoszenie zbyt głośnego zachowania nie zawsze musi być zgodne ze stanem rzeczywistym z różnych powodów. Najczęściej osoby, których dotyczy zgłoszenie zaprzeczają występowaniu takich incydentów. Jednak nie oznacza to, że należy rezygnować z podejmowania prób rozwiązania problemu. Sam fakt przeprowadzenia rozmowy zwiększa szansę na zmianę zachowania. Jeżeli nie przynosi ona oczekiwanego skutku, Zarządca powinien wystosować oficjalne pismo z informacją, że otrzymał skargi od sąsiadów i wzywa do zachowania zgodnego z obowiązującymi normami. Do tych celów najlepiej uzyskać pisemne zgłoszenie od poszkodowanych (sugerujemy więcej niż jedno). Jeżeli w budynku funkcjonuje ochrona, można załączyć notatki służbowe pracowników ochrony, którzy potwierdzają występowanie incydentów zakłócania ciszy. Skierowanie podobnego pisma sporządzonego przez kancelarię prawną, wraz ze wskazaniem możliwych dalszych kroków prawnych, może przynieść jeszcze lepszy efekt, jeżeli dotychczasowe działania nie pomogły. Powołując się na art. 51 Kodeksu wykroczeń:

Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny,

można zgłosić każdy taki przypadek odpowiednim służbom z wnioskiem o zastosowanie przewidzianych w przepisach najwyższych sankcji z uwagi na powtarzający się charakter wykroczeń. Możliwe, że tego typu kary skutecznie zniechęcą uciążliwego sąsiada. Przygotowując się do rozwiązania z największymi sankcjami, Zarządca zazwyczaj prosi o dokonywanie indywidualnych zgłoszeń przez poszkodowanych Mieszkańców do Straży Miejskiej lub Policji. Zarządca tego nie może zrobić, ponieważ nie jest osobą poszkodowaną. Z każdej interwencji funkcjonariusze sporządzają notatki, które mogą być w ewentualnym sporze sądowym udostępnianie na wniosek Sądu. Jeżeli jednak doszliśmy do momentu, w którym takie interwencje nie pomagają, należy podjąć działania bardziej zdecydowane, przy których niezbędna jest już pomoc Zarządcy w większym zakresie. Zgodnie z art. 16 Ustawy o własności lokali:

Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Głosowanie pod taką uchwałą może rozpocząć Zarządca lub Zarząd Wspólnoty oraz na wniosek właścicieli reprezentujących przynajmniej 10% udziałów w nieruchomości wspólnej. Jednak Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 17 czerwca 2014 r. o sygn. Akt.IACA 372/14 zwraca uwagę, że

Przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (…), to najpoważniejsza sankcja, jaka spotkać́ może właściciela lokalu. Należy ją więc stosować́ w ostateczności, gdy inne, łagodniejsze środki, nie przyniosą skutku.

Prawdą jest, że taka uchwała może być zaskarżona, jednak możliwości są ograniczone. Dopiero na etapie analizy przez Sąd wniosku o licytację, który Zarząd Wspólnoty może złożyć dopiero po przegłosowaniu uchwały, weryfikowane są argumenty za licytacją lokalu. Wówczas Właściciele nieruchomości mogą bronić się, twierdząc przykładowo, że to najemcy źle się zachowywali i z tego powodu nie można pozbawić ich własności. Taką sytuację rozpatrywał już Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 20 października 2016 r. i stwierdził, że:

Wspólnota mieszkaniowa może wystąpić́ z powództwem o przymusową sprzedaż lokalu zarówno przeciw właścicielowi lokalu i to zarówno w sytuacji, gdy on sam narusza porządek, jak i w sytuacji, gdy porządek domowy naruszają osoby lokal zamieszkujące, jak rodzina, bliscy, goście właściciela, najemcy, albo inne osoby, którym udostępnił swój lokal do korzystania.

W przypadku, kiedy lokal jest wynajmowany istnieje również możliwość, którą daje art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny  lokator lub właściciel lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Takie rozwiązanie już nie wymaga uchwały Wspólnoty i wydaje się prostsze oraz szybsze. Pomimo tego, że oba rozwiązania to dość skuteczne narzędzie, przeprowadzenie ich może trwać wiele miesięcy lub lat. Często jednak same wezwanie takiej osoby ze wskazaniem możliwości licytacji bądź rozwiązanie umowy najmu przynosi pożądane efekty.   Co w sytuacji, kiedy Sąd nie przychyli się do wniosku o licytację? Są sytuacje, w których Sądy nie podzielają opinii współwłaścicieli i nie zgadzają się na licytację lokalu. Znane są przypadki, kiedy np. odgłosy pochodzące z lokalu sprzedającego kebaby lub uciążliwości związane z generalnym remontem lokalu nie były potraktowane, jako wystarczający powód do licytacji lokalu. Te dwa przypadki mogą budzić różne wątpliwości i w podobnych sytuacjach pozostaje dalej walczyć i wykorzystywać dostępne możliwości odwoławcze. Znamy przypadki, kiedy część osób nie mogąc się doczekać rozwiązania problemu na drodze prawnej przejmuje inicjatywę i zaczyna utrudniać funkcjonowanie uciążliwemu sąsiadowi. Najczęstsze sytuacje to takie, w których zaklejane są zamki do drzwi, przebijane opony, odcinany dopływ energii elektrycznej, wody czy ciepła, lub wrzucane są pinezki do obuwia trzymanego przed drzwiami lokalu, którego użytkownik zakłóca spokój. Pozostawiamy do indywidualnej analizy skuteczność takich działań, niemniej, zwracamy uwagę, że czynności te mogą być uznane za wykroczenie lub nawet przestępstwo.   Na koniec zostawiliśmy jeszcze jedną możliwość uporania się z problematycznym sąsiadem, a tak naprawdę zadośćuczynienia skutkom jego działania. Jeżeli swoim działaniem spowodował wymierne szkody, osoba poszkodowana może przeciwko swojemu sąsiadowi złożyć pozew z roszczeniem odszkodowawczym. Jednak jeżeli nie doszło do rzeczywistych fizycznych szkód w mieniu lub zdrowiu, ustalenie wysokości odszkodowania czy udowodnienie swojej szkody będzie bardzo trudne, a środki wydatkowane na pomoc prawną i prowadzenie sprawy mogą być niewspółmierne lub zostać stracone.  

Palenie papierosów na balkonach, tarasach i loggiach, na terenie nieruchomości wspólnej oraz pozostałe immisje.

Opisane powyżej możliwości można również wykorzystać w innych sytuacjach. Sąsiedzi potrafią na różne sposoby zakłócić spokojne wspólne zamieszkanie. Chociaż już coraz mniej osób pali papierosy, albo korzysta z tzw. e-papierosów, które są teoretycznie mniej uciążliwe dla otoczenia, nadal Zarządcy otrzymują zgłoszenia dotyczące uciążliwości związanych z nałogiem palenia. Ustawa o ochronie zdrowia przed następstwami używania tytoniu i wyrobów tytoniowych wprowadziła generalny zakaz palenia w następujących miejscach:

• jednostkach lecznicznych,
• zakładach pracy,
• zakładach gastronomicznych,
• obiektach sportowych,
• placach zabaw.

Niestety, tylko ostatni przypadek pozwala uzyskać pomoc w wyegzekwowaniu tego zakazu na terenie nieruchomości wspólnej. Pozostałe obszary nieruchomości wspólnej nie zostały wskazane i to powoduje sporo komplikacji. Ponieważ zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2012 r., w sprawie o sygn. akt: VI ACa 724/12.

Żaden przepis ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903) nie przewiduje możliwości, ani też nie daje uprawnień wspólnocie mieszkaniowej nakładania na właścicieli lokali sankcji finansowych bez podstawy ustawowej. Podstawy takiej nie może stanowić wewnętrzny regulamin wspólnoty mieszkaniowej i zawarte w nim przepisy, jeśli na ich podstawie wspólnota podejmuje uchwały sprzeczne z prawem.

nawet wpisanie takiego zakazu do regulaminu nie umożliwi wprost  rozwiązania problemu poprzez ukaranie sprawcy mandatem. Niemniej warto, aby regulamin porządku domowego zawierał taki zakaz. Umożliwia on zastosowanie bardziej drastycznego środka, w przypadku uciążliwego charakteru takiego naruszenia, czyli rozpoczęcia procedury licytacji lokalu na podstawie art. 16 Ustawy o własności lokali. Uzasadnia to również treść wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 17 czerwca 2014 r. o sygn. akt: I Aca  372/14

Do środków łagodniejszych należy, wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową albo przez zainteresowanych właścicieli lokali powództwa o zakazanie właścicielowi (nakazanie zaprzestania) niedozwolonych działań. Bezskuteczność wydanego w procesie negatoryjnym orzeczenia sądu nakazującego właścicielowi lokalu zaniechanie dalszych zakłóceń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem powinna uzasadniać powództwo wspólnoty o wykluczenie z niej niesubordynowanego właściciela.

Jeżeli jednak myślimy o rozwiązaniu problemu z pozycji kary, możemy rozwiązać tę sytuację podchodząc do niej z innej strony. Osoby, które oddają się nałogowi mają przykry zwyczaj wyrzucania niedopałków do koryt odpływowych, studzienek kanalizacyjnych, na trawniki, czyli wszędzie tam, gdzie nie powinno się tego robić. Przy prawidłowym udokumentowaniu zdarzenia, istnieje szansa na ukaranie sprawcy przez służby miejskie odpowiednią grzywną, na podstawie art. 145 Kodeksu wykroczeń:

Kto zanieczyszcza lub zaśmieca miejsca dostępne dla publiczności, a w szczególności drogę, ulicę, plac, ogród, trawnik lub zieleniec, podlega karze grzywny do 500 złotych albo karze nagany.

  Poza głośnymi odgłosami i paleniem papierosów na nieruchomościach może dochodzić, np. do immisji cienia. Osoby montujące markizy lub parasole na balkonach, loggiach i tarasach, nie zdają sobie  sprawy, że mogą doprowadzić do zacienienia miejsca, które sąsiad chce mieć nasłonecznione. Równie często występuje problem z gromadzeniem materiałów wybuchowych (kleje, rozpuszczalniki czy kanistry z benzyną), czyli immisjami niematerialnymi, które wpływają, np. na odczucia sąsiada. Nie bez znaczenia jest też kwestia nie przestrzegania przepisów przeciwpożarowych oraz zagrożenia bezpieczeństwa. Jest jeszcze inny rodzaj immisji mający bezpośredni charakter. Niestety, również w budynkach wielomieszkaniowych, mamy do czynienia z porzuceniem nieczystości w częściach wspólnych, innych niż altanki czy pomieszczenia śmietnikowe. Pozostawienie nieczystości w miejscu gromadzenia odpadów, które należy utylizować w miejscach takich jak Punkty Selektywnej Zbiórki Odpadów Komunalnych, również można zaliczyć do tego samego rodzaju immisji. We wszystkich przypadkach immisji można zastosować również art. 222 par. 2 kodeksu cywilnego zgodnie z którym:

Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodne z prawem i o zaniechanie naruszeń.

W nawiązaniu do art. 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno- gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Niestety, zwalczanie niedogodności związanych z immisjami w sposób bezpośredni jest bardzo trudne i pozostaje jedynie droga sądowa lub mniej formalne sposoby, których polecać nie możemy.