Jak poradzić sobie ze źle zaparkowanymi autami?

W centrach dużych miast i coraz częściej już na ich obrzeżach, wraz z rozwojem deweloperskiego rynku zabudowy wielomieszkaniowej, bardzo często pojawia się problem niewystarczającej liczby miejsc parkingowych na terenie osiedli mieszkaniowych.  Nawet ustawowe uregulowania wymuszające na deweloperach zabezpieczenie odpowiedniej liczby miejsc parkingowych okazują się niewystarczające. Konsekwencją takiej sytuacji są pojawiające się konflikty międzysąsiedzkie, w których rozwiązanie angażowani są Zarządcy. Deweloperzy kupując drogie działki w miastach, próbując zmaksymalizować swój zysk, zazwyczaj zabezpieczają minimalną liczbę miejsc parkingowych wymaganą przez prawo, a pozostałą resztę cennego terenu zagospodarowują. Trudno się temu podejściu dziwić. Deweloper, jako przedsiębiorca, nie musi posiadać misji zgodnie, z którą swoim kosztem ma zapewnić taką liczbę miejsc parkingowych, aby każdy nabywca miał możliwość postawienia przynajmniej dwóch samochodów i jeszcze mógł zaprosić gości, którzy w każdym czasie będą mieli możliwość zaparkowania auta na terenie osiedla. Dużo cenniejszym dla niego jest wybudowanie w miejscu dodatkowych parkingów wielokondygnacyjnego budynku, w którym sprzeda więcej powierzchni na wielu poziomach.

Powyższe wskazuje na to, że sytuacja raczej się nie zmieni i problemy z brakiem odpowiedniej ilości miejsc parkingowych będą nadal występować.

Użytkownicy osiedli rzadko kiedy zastanawiają się z czego to wynika i winą za zbyt małą liczbę miejsc parkingowych obarczają Zarządców osiedli, którzy nie mogą ponosić odpowiedzialności za decyzje deweloperów. Można oczywiście oczekiwać od Zarządców przeprowadzenie analizy możliwości dobudowania dodatkowych miejsc, jednak na osiedlach deweloperskich, z przytoczonych już powodów, zazwyczaj okazuje się, że jest to niewykonalne. Zazwyczaj główna przyczyna to konieczność utrzymania wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na poziomie ustalonym w odpowiednim rozporządzeniu lub warunkach zabudowy. Brak możliwości zapewnienia dodatkowych miejsc parkingowych uznawany jest często za dobre uzasadnienie, niezgodnego z przepisami ruchu drogowego, parkowania lub zajmowania cudzych miejsc parkingowych. Niestety, nie uzyskują wówczas zrozumienia tłumaczenia o zajmowaniu czyjejś własności lub blokowania wyjścia/wyjazdu z bloku, garażu bądź zawężeniu drogi przeciwpożarowej. Okazuje się wtedy, że najważniejszym celem takiej osoby jest zapewnienie miejsca do parkowania tuż przy wejściu do budynku, a pozostałe argumenty mają znaczenie drugorzędne.

Od Zarządcy często oczekuje się uporządkowania tych kwestii. Najczęściej jedna grupa Mieszkańców  wnosi o dopilnowanie poprawnego parkowania, a druga oczekuje zrozumienia i umożliwienia parkowania w miejscach do tego nieprzeznaczonych. Zarządcy natomiast mają ograniczone możliwości.

Rozwiązania, które są najskuteczniejsze, zostały kilka lat temu uznane przez Sądy za niezgodne z prawem. Zarządcy z całą pewnością nie mogą:

• odholowywać i obciążać kosztami przechowywania pojazdów,
• zakładać blokady,
• naklejać naklejek dyscyplinujących.

  Uzasadnienie braku możliwości zastosowania powyższych środków znajdujemy w art. 124 Kodeksu wykroczeń:

1. Kto cudzą rzecz umyślnie niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, jeżeli szkoda nie przekracza 500 złotych, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. 2. Usiłowanie, podżeganie i pomocnictwo są karalne. 3. Ściganie następuje na żądanie pokrzywdzonego. 4. W razie popełnienia wykroczenia można orzec obowiązek zapłaty równowartości wyrządzonej szkody lub obowiązek przywrócenia do stanu poprzedniego.

  Nie jest również możliwe naliczanie przez wspólnoty kar umownych za nieprawidłowe parkowanie, tzw. mandatów. Kwestia ta została ostatecznie rozstrzygnięta w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2012 r., w sprawie o sygn. akt: VI ACa 724/12.

Żaden przepis ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903) nie przewiduje możliwości, ani też nie daje uprawnień wspólnocie mieszkaniowej nakładania na właścicieli lokali sankcji finansowych bez podstawy ustawowej. Podstawy takiej nie może stanowić wewnętrzny regulamin wspólnoty mieszkaniowej i zawarte w nim przepisy, jeśli na ich podstawie wspólnota podejmuje uchwały sprzeczne z prawem.

  Innych możliwości poradzenia sobie z problemem parkowania jest całkiem sporo. Niestety, działania te nie należą do rozwiązań, które przynoszą natychmiastowy skutek lub mogą rozwiązać problem we wszystkich sytuacjach.

Wprowadzenie strefy ruchu lub strefy zamieszkania

Skutecznym sposobem na uporanie się z problemem jest wprowadzenie na terenie osiedla tzw. strefy ruchu lub strefy zamieszkania. Te dwa terminy zostały dokładnie określone w Kodeksie ruchu drogowego. Najważniejsze jest jednak to, że na nieruchomości, w której została ustanowiona strefa ruchu lub strefa zamieszkania, mogą interweniować funkcjonariusze Policji i Straży Miejskiej, tzn. upominać lub karać w formie mandatów. Wprowadzenie stref najlepiej zrobić w formie uchwały Wspólnoty. Daje to odpowiednią legitymację od przynajmniej 50% współwłaścicieli. Załącznikiem do uchwały powinien być projekt organizacji ruchu wykonany przez inżyniera ruchu drogowego. Następnie po przegłosowaniu chwały należy osiedle odpowiednio oznaczyć i zgłosić projekt do Straży Miejskiej. Wówczas zazwyczaj przedstawiciel Straży Miejskiej sprawdza wdrożenie projektu na osiedlu i od tego momentu można liczyć na interwencje Straży Miejskiej.

Ograniczenie wjazdu na teren nieruchomości

Osobom, które nagminnie nieprawidłowo parkują i powodują utrudnianie przejazdu lub przejścia albo zagrażają w ten sposób życiu, zdrowiu lub mieniu można ograniczyć wjazd na teren osiedla. Można to osiągnąć poprzez ograniczenie wjazdu bramą lub szlabanem, otwieranym przez służby ochrony lub za pomocą pilota czy karty wjazdowej. Oczywiście taki rodzaj wymuszenia prawidłowego parkowania budzi wiele kontrowersji, a szczególnie w sytuacji, kiedy tą osobą jest współwłaściciel nieruchomości. W związku z tym nie polecamy tego rozwiązania w stosunku do osób posiadających prawo wjazdu na nieruchomość.

Interwencje ochrony

Osiedla objęte opieką przez ochronę mogą wykorzystać ją do tego, aby na bieżąco zwracały uwagę osobom niestosującym się do zasad Kodeksu drogowego. W zależności od osoby można uzyskać różny efekt, ale z pewnością można stwierdzić, że część osób zastosuje się do prośby o przestawienie auta. Pracownicy ochrony narażeni są wówczas na nieprzyjemne dyskusje. Praktyka jednak uodparnia na różnego rodzaju wymówki. Konsekwencja i uporczywe upominanie może przynieść dobre rezultaty. Trzeba też mieć na uwadze, że z uwagi na różne zachowania osób, część pracowników ochrony lub firmy ochroniarskie mogą nie chcieć podejmować się takich interwencji.

Wytoczenie powództwa sądowego o naruszenie posiadania

Powyżej wskazane sposoby pomagają rozwiązać problem parkowania w miejscach do tego nieprzeznaczonych, jednak nie rozwiązują problemu parkowania na miejscach będący własnością innych osób.  W takich przypadkach Zarządcy nie mają wystarczającego umocowania do podejmowania skutecznych interwencji. Jedynie Właściciele miejsc uporczywie zajmowanych przez inne osoby mogą wytoczyć powództwo sądowe o naruszenie posiadania. To nie jest metoda przynosząca natychmiastowy efekt, ale trzeba ją zastosować, kiedy pisemne upomnienia nie działają, najlepiej równolegle z rozwiązaniem opisanym w kolejnym punkcie.

Opłaty za bezumowne korzystanie z miejsca postojowego

Niestety, są osoby, dla których zwykła prośba, nie jest wystarczająca, aby zaprzestać naruszania posiadania. Przemawiają do nich jedynie kary lub konsekwencje finansowe. W sytuacji, kiedy ktoś bez żadnego tytułu prawnego zajmuje nasze miejsce parkingowe, Właścicielowi miejsca przysługuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie. Dochodzenie tego typu opłat jest trudne, ale na szczęście można egzekwować je za pośrednictwem Sądu. Natomiast samo poinformowanie o tym fakcie strony pozwanej zwiększa szanse na odzyskanie dostępu do miejsca postojowego. Jeżeli pomimo podejmowanych działań problem nadal występuje, pozostaje zastosować mechaniczne blokady (składane słupki, bramki lub tzw. „motylki”), które trwale uniemożliwiają wjazd na miejsce parkingowe, w czasie, kiedy z niego nie korzystamy. Jest to rozwiązanie skutecznie, jednak nie należące do najwygodniejszych.

A czy w garażu pod budynkiem można stosować takie same metody?

Deweloperzy obecnie w zdecydowanej większości wyodrębniają hale garażowe pod budynkami, które docelowo stanowią odrębną nieruchomość. Hala garażowa nie stanowi już nieruchomości wspólnej i prawne ingerencje Zarządcy są praktycznie zablokowane. W odrębnym lokalu uprawnienia do rozwiązania problemu mają wyłącznie jego Właściciele. Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Lublinie, w uzasadnieniu wyroku z dnia 13 marca 2014 r., w sprawie I ACA 771/13:

Wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do podejmowania jakichkolwiek decyzji dotyczących kosztów utrzymania lokali użytkowych stanowiących odrębny przedmiot własności. Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokalu. Uchwały mogą być podejmowane tylko w sprawach dotyczących czynności przekraczających zarząd nieruchomością wspólną. Zgodnie z art. 13 WłLokU to właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, a wysokość tych wydatków nie podlega określeniu przez członków wspólnoty w trybie uchwały.

W takiej sytuacji pozostaje konsekwentne upominanie przez współkorzystających z garażu lub podjęcie uchwały współwłaścicieli hali garażowej o ustanowieniu strefy ruchu/strefy zamieszkania. Dla wyodrębnionego lokalu – garażu, nie możemy zastosować Ustawy o własności lokali, zaś wyłącznie Kodeks cywilny, który w takiej sytuacji, czyli czynności ponad zwykły zarząd, wymaga zgody 100% współwłaścicieli. W przypadku już kilkudziesięciu współwłaścicieli jest to praktycznie niemożliwe do uzyskania. Jak widać trudno o szybkie i zgodne z prawem sposoby rozwiązania problemu parkowania. Metody stosowane przez służby na terenach publicznych nie są możliwe do wykorzystania przez Zarządców, a na niektórych obszarach nieruchomości, ingerencja Zarządcy jest po prostu niemożliwa i Właściciel miejsca postojowego samodzielnie musi radzić sobie z problemem. Pamiętajmy jednak, że konsekwencja przynosi dobre rezultaty i z tego powodu nie należy rezygnować z podejmowania prób utrzymania porządku na drogach osiedlowych, nawet jeżeli sprawę trzeba skierować do Sądu. ZapiszZapisz ZapiszZapisz ZapiszZapisz ZapiszZapisz ZapiszZapisz ZapiszZapisz ZapiszZapisz