Czy zmiana zarządu wspólnoty to na pewno dobry pomysł?

W naszych poradach omówiliśmy już kwestię zmiany sposobu zarządzania, gdzie skupiliśmy się na samej zmianie zarządu powierzonego na zarząd składający się z osób fizycznych, tzw. zarząd właścicielski.  

Dużo częściej następuje jednak sytuacja, w której właściciele dochodzą do wniosku, że zmiana składu zarządu wspólnoty rozwiąże wszystkie problemy nieruchomości. Ale czy na pewno tak jest?

  Konieczność takich zmian właściciele widzą najczęściej w momencie, kiedy odczuwalne staje się pogorszenie jakości w obsłudze nieruchomości oraz bierność członków zarządu, w podejmowaniu kroków do zmiany takiej sytuacji. Dużo gorszą sytuację mamy, gdy wśród mieszkańców zaczyna pojawiać się przekonanie, że zarząd wspólnoty nie do końca działa w interesie wspólnoty. Takie sytuacje są początkiem rozmyślania nad zmianą osób tworzących zarząd wspólnoty. Analiza sytuacji Jednak zanim zostanie podjęta taka decyzja, warto lepiej przyjrzeć się pracy takiego zarządu wspólnoty oraz administratora. To co widzimy na nieruchomości to efekt współpracy jednych i drugich. Zatem pierwszy krok jaki należy wykonać to weryfikacja tej współpracy. Jeżeli zarząd wspólnoty i administrator, nie mówią jednym głosem to oznacza, że współpracy nie ma i efektów na nieruchomości też nie będzie widać. Rozmowa, rozmowa i jeszcze raz rozmowa … Co w takiej sytuacji zrobić? Zawsze gdy jest problem, rozwiązaniem zazwyczaj jest rozmowa. Warto wówczas umówić się na spotkanie z zarządem wspólnoty i zapytać o przyczyny braku efektów, bez oskarżania, krzyków czy pretensji, po prostu należy zapytać i wykazać zainteresowanie. Takie podejście wielokrotnie zwiększa szanse na zdiagnozowanie problemu. Jeżeli jednak problem leży po stronie niezaangażowanego administrtatora, czy braku jego kompetencji, warto wówczas skupić się na jego zmianie. Jeżeli jednak widzimy szansę na poprawę, dajmy ją takiemu administratorowi, ponieważ nie zawsze niezadowolenie ze współpracy z administratorem jest komunikowane wprost. Konflikt w zarządzie Możemy mieć również do czynienia z sytuacją kiedy w samym zarządzie nie ma współpracy i decyzje podejmowane są na zasadzie „na złość:“ temu drugiemu. Wówczas dużo trudniej zidentyfikować, która ze stron ma rację, jednak przy odrobinie determinacji to również może sie udać i wystarczy ewnetualnie odwołać czy wymienić jednego członka zarządu. Brak nadziei na poprawę Najtrudniejsza do naprawy jest sytuacja, kiedy wszyscy członkowie zarządu działają zgodnie, ale nie w interesie Wspólnoty czy jej czlonków oraz nie są otwarci na rozmowy i sugestie członków Współnoty.  Wówczas rzeczywiście, jedynym rozwiązaniem wydaje się zmiana całego składu zarządu wspólnoty. Jednak jeżeli mamy do czynienia z taką sytuacją, zmiana będzie wymagała sporej determinacji osób zainteresowanych zmianą oraz dokładnej wiedzy jak to przeprowadzić. Jak to przeprowadzić? Zmiany składu osobowego zarządu wspólnoty dokonuje się tylko i wyłącznie w formie uchwały. Nie ma w tym przypadku obowiązku, aby uchwała taka była protokołowana przez notariusza. Należy pamiętać, że zgodnie z zapisami art. 23.1 Ustawy o własności lokali

„Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd”.

Zapis ten jasno wskazuje, że ustawodawca właśnie zarządowi dał umocowanie do poddawania pod głosowanie jakichkolwiek uchwał, w tym poddawanie pod głosowanie uchwał o swoim odwołaniu. Z tego powodu Zarząd Wspólnoty raczej nie podda pod głosowanie uchwały o swoim odwołaniu.  Dlatego też, aby taka uchwała mogła być głosowana, należy złożyć w takiej sprawie wniosek do zarządu. Może to być wniosek złożony osobiście przez któregokolwiek z właścicieli, jednak czy zostanie on rozpatrzony pozytywnie przez zarząd, zależy tylko od dobrej woli jego członków.  

Jest jednak rozwiązanie na to, aby taka uchwała była poddana pod głosowanie, bez konieczności akceptacji takiego wniosku przez zarząd. Taką możliwość daje wniosek złożony przez właścicieli, reprezentujących łącznie przynajmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

  Ta możliwość nie jest wskazana wprost w Ustawie o własności lokali, ale można domniemywać, że skoro ustawodawca dopuścił w art. 31.b, iż

„Zebrania ogółu właścicieli lokali zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę (…)” 

to jednocześnie na wniosek tożsamej grupy właścicieli mogą być poddane pod głosowanie uchwały. Takie przekonanie wynika z faktu, iż składając wniosek o zwołanie zebrania, równocześnie we wniosku wskazujemy porządek zebrania, a co za tym idzie, wskazujemy jakie uchwały będą na tym zebraniu głosowane. Całe przedsięwzięcie zmiany składu osobowego członków zarządu, przy założeniu powyższych możliwości, będzie mogło dojść do skutku tylko i wyłącznie w przypadku, gdy głosy pod uchwałami będą zbierane i liczone nie tylko przez członków zarządu, ale także przez niezależne osoby. Dlatego już na etapie składania wniosku warto zaznaczyć, że właściciele lokali żądają jednocześnie możliwości zbierania głosów przez osoby z zarządu, jak i konkretne osoby spoza jego grona, a także, jeśli to konieczne wskazanie komisji skrutacyjnej. Kiedy mamy pod górkę Zdarzają się jednak takie wspólnoty, w których zarząd nie chce umożliwić zmiany składu osobowego członków zarządu, nie głosuje uchwał lub nie poddaje ich pod głosowanie. Teoretycznie jest to sytuacja patowa dla wspólnoty, gdyż Ustawa o własności lokali nie przewiduje ewentualności poddawania pod głosowanie uchwał przez pozostałych jej członków, a także nie przewiduje możliwości zbierania głosów przez inne osoby niż członkowie zarządu (chyba, że mają od zarządu pełnomocnictwo). W takiej sytuacji musimy odnieść się do już istniejącego orzecznictwa sądowego, (m.in. wyrok z dnia 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03 czy też wyrok z dnia 26 września 2014 r., IV CSK 727/13) gdzie znajdujemy informacje, iż

„Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść”,

a także

„jak trafnie dostrzegły Sądy orzekające, nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących jej (Wspólnoty) działania mogłoby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz – jak w okolicznościach przedmiotowej sprawy – do paraliżu ich czynności ze względu na sprzeciw zarządu. Takie rozumienie wymogów formalnych wprowadzałoby także istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a ich cześć nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne przeszkody. Z tego punktu widzenia istotne jest, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji one służą”.

Przytoczone powyżej fragmenty wyroków sądowych wskazują, że w przypadku biernej lub niechętnej postawy zarządu wspólnoty, każdy z członków wspólnoty, pomimo, iż naruszy wymóg formalny, może sam zwołać zebranie wspólnoty w spawie zmiany składu zarządu, jak też sam może podjąć próbę zebrania głosów pod uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów, o ile jego działania nie powodują wpływu na treść uchwały oraz sposób oddawania głosów przez pozostałych współwłaścicieli. A może poprosić o pomoc? Należy pamiętać, że proces głosowania uchwały dotyczącej zmiany składu zarządu nie ogranicza się tylko do samego ich zbierania. Jest to szereg czynności, jakie powinny zostać wykonane, by zbierający głosy wykonali skutecznie. Proces ten zaczyna się od przygotowania uchwały i listy właścicieli z właściwie wyliczonymi udziałami w nieruchomości wspólnej, poprzez odpowiednie informowanie właścicieli o głosowaniu, właściwe zbieranie głosów, a na podliczeniu głosów i poinformowaniu o treści podjętej uchwały kończąc. Realizacja tych czynności wydaje się dość prosta, jednak pomimo, iż każdy przypadek wydaje się podobny, to realizacja celu może przebiegać w poszczególnych wspólnotach diametralnie różnie. Dlatego przed próbą rozpoczęcia działań zmierzających do zmiany składu zarządu, warto się do tego dobrze przygotować. Konsultacja z osobami, które przeprowadziły taki proces to najlepszy sposób. Pozwoli to uniknąć niepotrzebnych błędów, które zwłaszcza przy dużych wspólnotach, mogą na długi czas uniemożliwić ponowną próbę wprowadzenia zmian w składzie zarządu. Rezygnacja z funkcji członka Zarządu Trzeba również pamietać o innej możliwości. Każdy z członków zarządu może zrezygnować ze swojej funkcji samodzielnie, bez konieczności głosowania uchwały. Byliśmy świadkami sytuacji, w których siła przekonywania innych członków zarządu, czy mieszkańców była na tyle duża, że członek zarządu, który nie angażował się lub przeszkadzał w pracy pozostałym członkom zarządu, sam podejmował decyzję o rezygnacji z tej funkcji. Polecamy podjęcie takie próby, zanim rozpocznie się dość długi i żmudny proces odwołania zarządu wspólnoty czy poszczególnych jego członków. Nigdy nie oceniaj zbyt pochopnie, zrozum i … daj szansę Jednak zanim podjęte zostaną decyzje o podjęciu jakichkolwiek działań związanych ze zmianą zarządu wspólnoty należy przynajmniej podjąć próbę zrozumienia z czego wynikają problemy wspólnoty i przynajmniej spróbowac rozwiązać je wspólnie z zarządem wspólnoty i administratorem. ZapiszZapisz ZapiszZapisz ZapiszZapisz ZapiszZapisz ZapiszZapisz ZapiszZapisz ZapiszZapisz